引 言：

商铺租赁合同是继续性合同，该类合同显然有别于一时性合同，《民法典》基本沿袭《合同法》规定，以一时性合同作为主要规范对象而构建，对继续性合同依然着墨有限。但司法实践中此类案件往往案情繁琐、争议繁多，司法审判实践中也争议颇多，难免出现适法不统一之现象。

本文笔者结合案例，围绕出租方在承租人违约退租撤场后的权利救济路径及目前司法实践认定展开论述，以期为该类案件办理带来一些有意义的思考。

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商铺租赁合同属于继续性合同，其特性显然有别于一时性合同

继续性合同，是指合同的内容非一次性给付可以完成，而是继续性地实现合同，其基本特色系时间因素在债的履行上居于重要的地位，总给付之内容系于应给付时间的长度。[1]《民法典》第563条[2]称之为“以持续履行的债务为内容的合同”，继续性合同实践中有租赁合同、委托合同、合伙协议及一定时期的具有买卖合同性质的销售代理合同等，笔者本文中讨论的商铺租赁合同即系典型的继续性合同。商铺租赁合同作为继续性合同有别于一时性合同的特征体现如下：

（一）不定期商铺租赁合同的出租方与承租方均享有任意解除权

在法定解除规则上《民法典》第563条采取了一般性条款与特殊性条款相结合的方式，《民法典》第563条第1款确定了一般法定解除的情形，第2款规定了“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”该条文即是对继续性合同做出的法定解除规则，它赋予了不定期继续性合同的当事人法定的任意解除权，这显然区别于一时性合同。[3]基于《民法典》第563条第2款之规定，不定期商铺租赁合同的当事人双方均可随时行使解约权，但需要提前通知对方并应给予对方合理的准备期间。

（二）固定期限商铺租赁合同的承租方违约提前撤场形成合同僵局后，出租方请求承租方继续履约的主张很难成立

实际上《民法典》580条[4]关于合同僵局的构造，是以非金钱债务作为规制对象，司法实践中虽然大家对于承租人在商铺租赁合同中所负义务是否为“非金钱债务”的问题仍有争议，但却普遍认为“因承租人不愿意继续履行租赁合同致租赁合同确实无法履行的情形”属于典型的合同僵局之情形，且不说承租人后续负担的是否是“金钱支付义务”，但该义务均具有继续性特点，它是持续履行义务，并以持续占有使用租赁商铺为条件，租赁双方具有相互配合的特点，笔者倾向认为承租人在租赁合同中负有的义务即是“持续性金钱支付义务”。

因此，《全国法院民商事审判工作会议纪要》48条明确：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持”。[5]所以从司法实践的角度，司法终止的适用范围并不排斥持续性金钱给付义务。

（三）合同僵局之时，《民法典》赋予了承租人作为违约方的法定解除权，并明确了违约方行使解除权的方式

《民法典》第580条规定了在合同僵局情形下，违约方可向法院提起解约之诉，也即法律确认了违约方在合同僵局之时法定解除权，只是该解除权的实现须通过诉诸法院或仲裁机构方可得以实现，且通过限缩其适用条件（仅适用于合同僵局情形时）以确保不破坏《民法典》第563条解除权一般规则的逻辑连续。[6]也即严守合同是原则，合同僵局情形之下赋予违约方的解约权是严守合同的例外和突破。

但需要特别说明的是，就继续性合同而言，不管是任意性解除权抑或是合同僵局下的解除权，违约方行使解除权时均须向守约方承担违约责任，这是违约方摆脱合同束缚的合理对价，也是赎回合同自由的代价。

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以出租人的视角来看商铺租赁合同形成合同僵局之时出租人的权利救济路径

我们来看一则案例：

涉案租赁大楼产权系由近几百余名业主（以下简称“全体业主”）分区域持有，全体业主将该大楼整体出租给A公司，租赁协议由A公司与业主就其名下商铺逐一签订，租金逐年递增4%。

后A公司因疫情等原因经营不善，无法承受高昂的租金成本，中间与业主们多次协商减租事宜但并未能达成一致，A公司又提出退租方案，双方亦未能达成一致，业主们要求A公司严格按照合同履约。无奈之下A公司自2021年3月1日起拖欠租金,又于2021年4月1日擅自搬离现场, 但未向出租方办理房屋交付手续。且A公司擅自撤离了其他楼层,但一层仍在经营中。另外, 该租赁大楼系一个整体, 内部结构打通, 所有楼层的进出通道包括电梯均在A公司依旧经营的一层商铺中, 导致包括除一楼外的其他楼层所有商铺均无法正常招租和使用的客观事实。

这是笔者于2023年办理的一起群体性商铺租赁合同纠纷，笔者代理出租方。笔者在代理该群体性案件时，遇到一个现实问题，众多业主中大部分业主要求A公司承担违约赔偿责任时仍然存在个别业主要求A公司继续履行该商铺租赁合同，业主们不同的诉请即意味着本案在出租人权利救济时就面临着路径选择的问题。

（一）出租人在合同僵局之下对违约方也即承租人的违约责任承担方式的选择

《民法典》第577条[7]规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本条规定系关于违约责任基本原则的规定，它规定了违约责任的性质、归责原则及违约责任的形式。按照该条规定，当违约方违约时其相对方可选择主张其继续履行合同约定义务，那么前述案件中的个别业主要求A公司继续履行该商铺租赁合同以实现其在租约中约定的未来租期内可期待利益也不难理解了。

因此，在事实及法律层面，出租人看似均具有诉请承租人继续履约的支撑。但如前第一部分中所述，商铺租赁合同属于继续性合同，在形成合同僵局之时出租人是无法选择要求承租人继续履行合同约定的，因此该情形下需要判断的是，案件所涉情形是否能够构成合同僵局，也即是否符合形成合同僵局所必需的构成要件。

王利明给合同僵局的定义即在一方履行合同出现根本违约的情形下，守约方不同意解除合同，违约方又不享有合同解除权，在这样的情况下，合同的履行出现一种进退两难的僵局状态。基于此，法律赋予违约方在合同僵局之时可通过诉讼或仲裁的方式行使解约权，《全国法院民商事审判工作会议纪要》48条就合同僵局的构成要件概括了三点：

第一，违约方不是恶意违约。这是是否构成合同僵局的关键的重点，违约方是一个诚实而不幸的当事人，其违约存在客观上的经济上的困难，而不是为了追求更高的经济利益。

第二，继续履行会造成当事人双方之间的权力失衡，让一方当事人享有所有的利益，同时造成另一方当事人严重的亏损，这显然对违约方显失公平。承租人继续履约虽然符合合同的严守原则，保证出租人的履行利益，但可能会因此令承租人因无力承担沉重的经济负担而陷入窘境甚至破产，在这样的情况下，考虑到继续性合同作为一个长期性的合同，在双方签订合同时，对于合同履行过程中所面临的风险往往是难以判断或者是判断不足的。

第三，守约方拒绝行使解约权。

需要注意的此处的“恶意违约”同我们通常讲的主观故意不完全一样，这里的“恶意”系指是为了追求更高的经济利益，而非存在客观经济上的困难。正如上海市第一中级人民法院微课程《合同僵局的司法终止规则适用》中所言，合同僵局制度设置的目的是保护诚实而不幸的当事人的利益，并有效解决合同僵局以避免造成各方权利失衡以及社会资源的浪费。[8]

由此可见，前述案例中所涉情形显然已构成合同僵局，继续履行的诉请在理论上和实践中均不具备可能性和可行性，具体为：

1. A公司客观上经营不善，不存在恶意违约的情形；

2. 继续履约会让A公司无法承受持续性支付的经济压力甚至会因此遭致破产，同时A公司主观上也不愿意继续履约并已完成撤场；

3. 出租人亦不愿意解约，要求继续履约。

（二）合同僵局之下，出租人可主张的权利救济诉讼请求范围

如前所述，鉴于合同僵局之下继续履行的诉请在理论上和实践中均不具备可能性，我们说服当事人选择放弃主张A公司继续履约，并最大化向A公司主张各项经济损失。一般而言，该类商铺租赁合同纠纷中，出租人在合同僵局之下可以主张的诉请通常不外乎以下几点：

1. 主张合同解除，主动行使合同解除权，但如违约方承租人已提起解约之诉则可无须再行主张，关于出租人主动接收商铺并积极减损下文再行具体阐述。

2. 主张拖欠的租金及逾期滞纳金或者利息，通常情况商铺租赁保证金或者押金可先行抵扣，建议保证金并案处理。

3. 主张商铺占有使用费，如果因承租人交付不适格等原因导致出租人无法再行出租的，一般法院会认定为交付瑕疵而令承租人承担因此造成的商铺占有使用费。

4. 主张商铺损害赔偿，如造成商铺非正常损耗可主张损害赔偿。

5. 主张违约赔偿，即便承租人享有法定解约权，也并不免除其因违约而必须承担的违约责任。

6. 主张交付适格的标的物，比如恢复原状或排除障碍等。

7. 其他情形（如有）。

（三）前述案例的诉讼请求范围及司法认定结果

通过以上分析，我们可以看到租赁合同纠纷中复杂与繁琐，前述案件基本上涵盖了出租方在租赁合同中能主张的各项诉请，该案件诉讼请求具体如下：

1. 请求判令原、被告签订的《租赁合同》于2021年3月31日解除;

2. 请求判令被告向原告支付2021年3月1日至2021年3月31日止的租金;

3. 请求判令被告向原告支付2021年2月25日至实际支付之日止的滞纳金;

4. 请求判令被告向原告支付自2021年4月1日至实际交付之日止的房屋使用费;

5. 请求法院依法判令被告向原告支付违约金（6个月租金）;

6. 请求法院依法判令被告将涉案商铺恢复原状，并向原告交付适格的标的房屋。

该案件诉讼过程中，法官将该批案件合并审理，我们也因此发现确实存在其他律师代理案件中关于请求判决A公司继续履约的诉讼请求，该代理律师在法官当场释明情形下变更了诉讼请求，变更继续履行请求为违约赔偿请求。当然本案还有它的特殊性，本案系群体性案件，法院须确保同案同判；且该案件涉及租赁大楼系整体性租赁，分割处理个别商铺现实层面也没有可行性。该案件法院最终判决：

1. 合同于2021年4月1日解除；

2. 支持了2021年3月份租金；

3. 支持了自2021年4月1日至2022年3月31日的租赁商铺的占有使用费，也即12个月租金；

4. 支持了3个月违约金（合同约定6个月）。

该案件支持租赁商铺的实际占有使用费确实因为整体租赁中，A公司选择性退出该大厦对业主再出租造成实质性障碍，且其在各方协商过程也给予承诺如若业主找到承租方，A公司愿意退出一楼，结果A公司再次选择违背诚信拒绝兑现该承诺，法官据此支持A公司支付商铺占有使用费至其撤出一楼为止。另外，法官综合考虑案件情形，酌情调整了违约金金额。

（四）由前述案例得到的启发与思考

1、关于租赁合同解除时间

于当事人而言，司法认定合同的权利义务终止的时间至关重要，在持续性的金钱给付义务当中，终止的时间的早晚直接决定了当事人债务金额的大小。虽然《民法典》565条[9]第2款规定合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，但同时合同编司法解释第59条[10]明确以起诉状送达时间为基本原则，但允许法官在动态因素考量中进行合理裁量，也即法官不会拘泥于《民法典》565条第2款约定，法院会综合考量个案的具体情形并予以合理调整合同的解除时间。具体到本案中，法官并没有确认出租人诉请的解除时间，而是最终认定的合同解除时间为2021年4月1日，即认可了作为违约方承租人违约撤场的时间，当然本案中承租人亦没有去行使司法解除权。需要特别说明的是通常情况下清场即应视为返还，但具体到该案例中承租人的返还还是存在瑕疵的，其并未就整个商厦进行整体返还。

2、关于商铺返还问题

前述案例中，因承租人未能整体返还涉案商铺，导致出租人再行整体出租造成障碍，因此判决承租人承担未能整体返还商铺期间的商铺使用费。因此实践中如存在返还瑕疵影响出租人再次出租的情形，那么出租人可以请求承租人承担因此造成的不能再次出租期间的商铺使用费，且该使用费的承担与合同解除的时间并不吻合，这些都是在个案中会发生特殊情况。

3、关于违约金的承担

毫无疑问，违约方违约须向守约方承担违约责任，但是违约金额的多少确实是司法实践中常说常新的话题。从理论上而言，违约金通常情况下适用的是填补损失原则，在给守约方造成的实际损失的基础上适当考虑可预期损失，因此，法官在违约金金额的调整上有极大的自由裁量空间，如合同约定违约金过高，法官仍然可依职权在合理范围内进行调整。具体到商铺租赁合同，司法裁判口径是一般3-6个月的违约金，法官在这个裁判尺度内综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则来考量可预期利益损失的大小。法律当然认为出租人有及时止损的义务，就扩大损失部分，出租人无权向承租人主张。

4、审慎考量具体个案中存在的具体情况

前述案例即存在特殊情况：一是该商厦系整体出租，出租方由四百多户小业主组成，其有整体出租的历史成因及现实因素，且很难做拆分处理；二是A公司违约撤租时，背离整租整退原则，且按照对己有利的方式做出了不利于2-5楼业主的撤场方案，最终导致被法院认定虽然解约了2-5楼商铺，但是却实际造成2-5楼业主无法再行出租的局面，从而被判决承担了一年的商铺占有使用费。从这个判决来看，A公司的违约撤场方案实在不可取，其违约行为所带来的严重后果应该不在A公司的预判之内。因此，个案中的特殊情况千差万别，这些差别足以影响最终的司法裁判，这就需要我们在适用普遍规则时，也应考量个案中的具体情况，以作出审慎处理和应对。

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商业租赁合同纠纷中出租人的困境与选择

综上所述，出租人在固定期限租赁合同履约过程中，其在现有法律框架很难有效阻止承租人的单方违约撤场行为，这也是其特有的继续性合同特点所决定的。因此，出租人在承租人违约退租时可选择的维权方式也会有所局限，仅能从违约损害赔偿的角度进行，理论上及实践中要求承租方继续履约的可能性几乎不存在。那么在商业租赁合同纠纷中，就出租人权利救济给出以下建议：

1、就租赁商铺，承租人要求减租或者部分退租甚至整体撤租时，出租人应审时度势做出合理回应与磋商，而不是一味僵化地要求按照合同履约。

实践中常常有承租人因经营等各种原因向出租人申请协商局部退租或者减租，但被强势的出租人拒绝后干脆一意孤行地撤出租赁场地，然此情形之下出租人很难从法律层面要求承租人继续履约。经济形势艰难时，租赁场地的再出租也并非易事，再出租价格很有可能也会大打折扣，因此商铺租赁合同纠纷发生前，出租人须对该类纠纷作出商业判断和正确选择以避免造成不必要的损失。

2、承租人退租撤场后，出租人应尽快接收商铺，并尽快再次出租以减少不必要的扩大损失。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第63条第3款规定“在确定违约损失赔偿额时，违约方主张扣除非违约方未采取适当措施导致的扩大损失、非违约方也有过错造成的相应损失、非违约方因违约获得的额外利益或者减少的必要支出的，人民法院依法予以支持。”该条款明确了就扩大损失部分，出租人无权向承租人进行主张。因此，出租人在承租人撤场后应及时收回商铺并进行管理使用以减少不必要损失，而不是一意孤行地僵持下去索要空铺费用，司法实践中通常认为出租人对此负有减损义务，否则无权就扩大部分的损失进行索赔。

3、在与承租人磋商退租过程，出租人除须审时度势外，还需积极留存证据、固定损失以应对后续可能发生的诉讼风险。

出租人须重点留意的几个点，一是承租人是否存在恶意违约，是否为了追求更高经济利益，这是能够构成合同僵局的关键因素。二是双方关于退租沟通过程中的文件，不限于书面材料。承租人如提前告知出租方出现了客观的经济困难，并且有一个非常稳妥的、在其力所能及的范围内尽量的去挽回出租人的损失，比如寻找替代的租客、转租等方式获得共赢；反之，有些承租人在不与出租人协商及沟通的情况突然退租撤场，这显然会给出租人造成更大的损失，此种情形下承租人违约责任的性质及损害程度显然会高于前者，这些都会成为法官认定承租人违约责任大小的因素。 三是固定因此造成的各项损失，并进行证据保全以备不时之需。

注释（上下滑动查看更多） ：

[1]参见王泽鉴：《债法原理》，北京大学出版社2009版，第132页。

[2]《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[3]参见茆荣华：《<民法典>适用与司法实务》，法律出版社第一版，第387页。

[4]《民法典》第五百八十条  当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

[5]《全国法院民商事审判工作会议纪要》48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

[6]参见茆荣华：《<民法典>适用与司法实务》，法律出版社第一版，第435页。

[7]《民法典》第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[8]上海一中院《合同僵局的司法终止规则适用》。

[9]《民法典》第五百六十五条　当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

[10]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第五十九条  当事人一方依据民法典第五百八十条第二款的规定请求终止合同权利义务关系的，人民法院一般应当以起诉状副本送达对方的时间作为合同权利义务关系终止的时间。根据案件的具体情况，以其他时间作为合同权利义务关系终止的时间更加符合公平原则和诚信原则的，人民法院可以以该时间作为合同权利义务关系终止的时间，但是应当在裁判文书中充分说明理由。

[11]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十三条 在认定民法典第五百八十四条规定的“违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”时，人民法院应当根据当事人订立合同的目的，综合考虑合同主体、合同内容、交易类型、交易习惯、磋商过程等因素，按照与违约方处于相同或者类似情况的民事主体在订立合同时预见到或者应当预见到的损失予以确定。

除合同履行后可以获得的利益外，非违约方主张还有其向第三人承担违约责任应当支出的额外费用等其他因违约所造成的损失，并请求违约方赔偿，经审理认为该损失系违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的，人民法院应予支持。

在确定违约损失赔偿额时，违约方主张扣除非违约方未采取适当措施导致的扩大损失、非违约方也有过错造成的相应损失、非违约方因违约获得的额外利益或者减少的必要支出的，人民法院依法予以支持。

在确定违约损失赔偿额时，违约方主张扣除非违约方未采取适当措施导致的扩大损失、非违约方也有过错造成的相应损失、非违约方因违约获得的额外利益或者减少的必要支出的，人民法院依法予以支持。