前 言

随着购房政策的不断收紧，人口流动所带来的居住需求以及房价飙升所带来的投机心理等多种因素的作用下，无购房资格的购房人在限购地区买房的情况极为常见。无购房资格无法办理过户产生的极大的风险之一就是尚登记在出卖人名下的房屋被出卖人的债权人申请查封、拍卖。对此，司法实践在案外人对执行标的提出权利主张的审查过程中，对无购房资格的情形如何评判 ，是本文将讨论的核心内容。

案外人对于执行的标的有异议，认为自身对执行标的享有排除执行的权利的，可在执行程序中提出执行异议，执行异议如被法院驳回，可提起案外人异议之诉以寻求救济。在执行异议程序中，法院更注重形式审查，而在案外人异议之诉中则要兼顾形式和实质审查，但无论如何，法院都会根据或参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议与复议规定》”）第二十八条或二十九条来判断案外人是否有权排除执行。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

一、案外人对被执行的不动产提起案外人异议之诉的，案外人可选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条进行审查，二者并不冲突或排斥。

根据《最高人民法院关于发布第27批指导性案例的通知》公布的指导案例156号王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案的裁判要点，“

《最高人民法院关于人民法院办理执 行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。

案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。”

根据该审判思路，下文对适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议与复议规定》）第二十八、二十九条时是否具备购房资格的审查分别进行讨论。

二、因名下房屋数量已达所购房屋所在地区上限而无购房资格的购房人，司法实践中倾向于认定购房人因自身无购房资格对于过户存在过错，不符合《执行异议与复议规定》）第二十八条第四款的规定，依法不能排除执行。

因名下房屋数量已达所购房屋所在地区上限的购房人，势必不满足《执行异议与复议规定》第二十九条第二款规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，只能转而求助于第二十八的救济。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》（下称《执行异议与复议规定理解与使用》，第425页）对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的解读认为：“从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，

一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。

二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。

三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护”。

因此，名下房屋数量已达购房政策上限的房屋，买受人无购房资格却购买涉案房屋的，倾向于认定为自身存在过错，而不能排除执行。

虽然最高院在后续发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》（即九民纪要，第642页）的对于购房资格是否能够直接认定为属于购房人的自身过错又产生了松动，

但该理解与适用也仅仅是将该问题搁置，并未明确表态：“对于‘因购房政策限制不能办理过户’是否属于买受人自身原因，在征求意见过程中争议很大，由于房屋限购系行政管理手段，能否直接影响到当事人的实体权利存疑，因此，我们暂不规定。”因此，最高院未将无购房资格的情形直接规定在执行异议与复议规定的司法解释征求意见稿中。

如最高人民法院作出的（2020）最高法民终127号民事判决书（王班、新华信托股份有限公司申请执行人执行异议之诉）认为无论是购房时还是诉讼中无购房资格，都属于购房人自身过错无法办理过户的原因。

“本院认为，王班对于购买案涉房屋时名下房屋情况负有举证责任，其举示的《南昌市不动产登记信息查询结果》并不能反映购房当时其名下房屋情况，且该份证据同王班在一审中关于其名下不止一套住房的陈述相矛盾。因此，本院对相应主张不予支持。

根据以上事实，正是由于王班购房时不符合南昌市购房条件，无法对案涉房屋办理过户登记，才导致案涉房屋作为强人置业公司财产被重庆市高级人民法院于2014年6月18日予以查封。如前所述，虽然在人民法院查封案涉房屋之后，南昌市曾经调整限购政策，但无论政策调整后王班是否具备购房资格，

案涉房屋不能办理过户登记的主要原因仍系王班在人民法院查封前不符合购房条件导致。”

当然，因个案的多样性，司法实践中也存在相反的案例，如广东省高级人民法院作出的（2019）粤民申9627号民事判决书，在案件双方对购房人无购房资格都无异议的情况下，广东省高院认为“但因涉案房产于2018年1月8日就被执行法院裁定查封，而且双方当事人明确约定办理房产过户的时间定于2018年7月30日，不能据此认定井全兰对涉案房产未能及时办理过户存在过错”。

但笔者认为该判决存在约定过户时间晚于查封时间的情况，并非主流观点，《执行异议与复议规定理解与适用》的审判思路更为明确。

除认定为无购房资格对未能过户存在过错的审判思路外，另一审判思路则是认为无法请求过户的购房人并不具有执行异议与复议规定第二十八条、二十九条保护的物权期待权。该情况在二十九条的适用中详细讨论。

三、名下无房的购房人，如不具有涉案房屋所在地的购房资格，能否依据《执行异议与复议》第二十九条排除执行司法实践存在分歧，但主流观点为不能请求过户的购房人并不享有物权期待权，无权排除执行。

《执行异议与复议规定》第二十九条是对商品房消费者生存权保护的特殊规定，因此对于适用这一条规定的购房人要求更为宽松，不需要收楼，不考虑是否存在过错，只要名下无房即可。在无法律明确对二十九条的适用是否应当考虑购房资格的情况下，司法实践存在一定的差异。

（一）第一种审判思路：仅考虑购房人是否符合《执行异议与复议规定》第二十九条的三个条件，是否具有购房资格在所不问。

笔者经办的执行异议之诉案件中，花都区人民法院审理的（2021）粤0114民初16843号、（2021）粤0114民初16968号案中，在购房人确认其购房时不具有购房资格，且未能证明其提起诉讼时具有购房资格的情况下，花都区人民法院仅就购房人《执行异议与复议规定》第二十九条的三个条件进行审查，对于申请执行人提出的是否具备购房资格未作回应。

第二种审判思路：无购房资格的购房人签订购房协议时无购房资格，不能认定为在查封前签订了合法有效的购房合同，不符合《执行异议与复议规定》第二十九条第一款的规定。

最高人民法院作出的（2019）最高法民申4757号案认为“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，尽管该规定作为管理性强制性法律规定，违反了并不当然导致合同无效，但违反前述规定买卖房地产的行为显然不具有合法性。同时，基于南京市房地产限购等政策，

杨连飞并不具有在南京市购房的资格，其借用杨益新之名购买案涉房屋，规避行政监管意图明显，并非法律法规所保护和鼓励的行为。”

广东省东莞市中级人民法院作出的（2021）粤19民终3838号判决认定：“谭志仁与振江公司签订《振江凤凰台商品房认购书》《补充协议》时并不符合东莞市商品房限购政策，且从双方签订的《补充协议》约定的内容来看，合同签订当时双方都知道谭志仁是没有购房资格的。结合谭志仁二审庭审关于购买社保的陈述可知，谭志仁确认其从来没有在为其购买社保的公司上过班，谭志仁是通过不正当的方式促成了其购房资格的取得。谭志仁通过补缴社保的方式购房,目的在于规避国务院和东莞市的限购政策,通过投机性购房获取额外不当利益。

综上种种，司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益,……故双方为规避国家限购政策签订的《振江凤凰台商品房认购书》《补充协议》因违背公序良俗而应认定无效。”

第三种审判思路：无购房资格的购房人无购房资格，无法依据购房协议请求办理过户登记手续，不能最终取得所有权，其不能享受物权期待权。

最高人民法院作出（2020）最高法民申1862号认为“尽管蔡雨諠与永丰公司就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故蔡雨諠关于其对案涉房屋享有的物权期待权应优先于房产调控行政管理需要的主张，于法无据，本院不予支持。而原审法院以蔡雨諠购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，无法请求出卖人永丰公司为其办理不动产转让登记为由，认定蔡雨諠对案涉房屋没有物权期待权，并无不当，本院予以认可。”

广东省高级人民法院作出的（2020）粤民申7879号认定：“本案中，虽然林国财在人民法院查封涉案房屋前签订了买卖合同，支付了相关购房款，但林国财与廖允湖签订房屋买卖合同时，广州市已经实行住宅房屋限购政策多年，林国财明知不能办理涉案四套房屋过户登记至自己名下。

而物权期待权，是指案外人对涉案房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但应具备了物权的实质性要素
，

依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记自其名下的期待。

故只有最终能够取得所有权的主体，才有享有物权期待权的可能。但处于限购政策中的房屋买受人，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记，因此不可能最终取得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。

林国财虽然在形式上满足物权期待权的要求，但在实质上不享有物权期待权，无权排除强制执行。”

第三种审判思路与上文提及的无购房资格购房人存在过错的审判思路的背后，存在一定的逻辑和法理的差异，第三种审判思路的逻辑是不能请求过户的购房人不享有将债权变动为物权的期待，因此不能排除执行，此时尚未落到《执行异议与复议规定》第二十八条或二十九条的适用上，而无购房资格购房人存在过错的审判思路是对《执行异议与复议规定》第二十八条第四款的实质审查。

《执行异议与复议理解与适用》对于物权期待权论述是“物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效。我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”……买受人物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础也是其未来将过渡为物权”。

笔者认为，根据对于该规定背后所保护的法益和立法原意，购房人依据合同请求涉案房屋过户的权利是一种债权，债权原本不具有优先于另一债权的特性，更不能对抗物权，但为了保护生存权益和社会的稳定，对于此种债权的保护顺位法律作出了特别规定，其保护的是购房人能够依据债权而变动为物权的期待，是一种极度接近物权变动的状态，中间不存在取得该物权的阻碍，而不享有购房资格的购房人不具有该期待，不应认为其债权具有优先性，不具有排除另一债权人执行的权利。

从另一个层次说，购房人名下虽无房，但其对于不具有购房资格是明知的，对比毫无过错的债权人，购房人是具有主观上违反相关法律规定的行为瑕疵的。并且购房人在不具有购房资格时购买房屋，但却依然可以排除执行，在某种程度上，是在否定限购政策对于非地区户籍的人作出的规定，使得该规定被架空，也难以防范炒房的投机行为。

笔者在进行该问题的法律研究以及经办相关案件发现，审理法官大多还是会对是否具备购房资格进行审查，主流的审判思路也是需要购房资格才能得到相应的权利保护。

但不可否认的是，因法律对审查购房资格无明文规定，从中国传统家庭观念对于房产的重视，高价的房产需举整个家族之力购买的普遍社会现象和保障民生维护社会稳定的角度来看，最终法院依然需要落到债权人与购房人之间的利益衡平角度上，第二十九条依然具有较大的说理和适用空间，对于个案的认定，仍需要回到案件本身的各方权益的评判上，不能片面的一概而论。